Die klassische Regel lautet: Mindestens 20 % Eigenkapital solltest du mitbringen, wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest. Doch was, wenn das Geld (noch) nicht da ist? Die Finanzierung ohne Eigenkapital – auch „Vollfinanzierung“ genannt – wird immer häufiger nachgefragt. Doch sie hat Licht- und Schattenseiten. Wir zeigen dir, worauf es wirklich ankommt.
Bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern oft auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Du bringst also keinen oder nur sehr wenig eigenen Anteil ein.
1. Schneller Immobilienerwerb:
Du kannst frühzeitig ins Eigentum starten – ohne Jahre lang Eigenkapital anzusparen.
2. Kapital bleibt flexibel:
Wenn du bereits Geld hast, kannst du es anderweitig investieren oder als Sicherheit zurückhalten.
3. Niedrige Zinsen nutzen:
In Phasen mit günstigen Zinssätzen kann sich eine Vollfinanzierung durchaus rechnen – vorausgesetzt, dein Einkommen ist stabil.
1. Höhere Zinsen:
Je weniger Eigenkapital, desto höher ist das Risiko für die Bank – und desto teurer der Kredit.
2. Längere Laufzeit und höhere Monatsraten:
Ohne Eigenkapital steigt die monatliche Belastung deutlich. Das kann zu finanziellen Engpässen führen.
3. Gefahr der Überschuldung:
Sinkt der Immobilienwert oder verlierst du dein Einkommen, kann das zum finanziellen Risiko werden – vor allem bei 110%-Finanzierungen.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann sinnvoll sein, wenn:
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich – aber kein Selbstläufer. Sie eignet sich vor allem für gutverdienende Käufer mit stabiler finanzieller Basis. Wer klug kalkuliert, die Risiken kennt und sich beraten lässt, kann trotzdem erfolgreich ins Eigentum starten.
Bevor du unterschreibst, solltest du Angebote vergleichen und eine ehrliche Haushaltsrechnung machen – und im Zweifel auch mal „Nein“ sagen.