Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt in Deutschland die Methoden und Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie. Eine fundierte Immobilienbewertung ist entscheidend, um den Marktwert korrekt einzuschätzen und somit eine solide Grundlage für Kauf, Verkauf oder Finanzierung zu schaffen. Doch welche Verfahren kommen dabei zum Einsatz? Hier ist ein Überblick:

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist die bevorzugte Methode bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Grundstücken. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand von Preisen ähnlicher Objekte in der gleichen Lage ermittelt.

• Anwendung: Für standardisierte Immobilien mit ausreichend Vergleichsdaten.
• Vorteil: Es liefert einen realistischen Marktwert.
• Beispiel: Zwei vergleichbare Einfamilienhäuser in einer Straße wurden für 350.000 € verkauft. Ihre Immobilie kann entsprechend bewertet werden.

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien. Es wird berechnet, welchen langfristigen Ertrag eine Immobilie erwirtschaften kann.

• Anwendung: Bei Mietobjekten oder gewerblichen Immobilien.
• Berechnung: Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Zusätzlich werden zukünftige Mieterträge, Betriebskosten und der Liegenschaftszins berücksichtigt.
• Vorteil: Zeigt das Investitionspotenzial der Immobilie.

3. Sachwertverfahren

Dieses Verfahren wird angewandt, wenn keine Vergleichsdaten verfügbar sind, beispielsweise bei individuellen Gebäuden oder in ländlichen Regionen. Es basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert.

• Anwendung: Bei Sonderimmobilien wie Schulen oder Kirchen sowie bei Objekten ohne Ertragsorientierung.
• Berechnung: Der Bodenwert wird addiert zu den Wiederherstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Abschreibungen).
• Vorteil: Liefert eine fundierte Grundlage, wenn Marktvergleichsdaten fehlen.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Unabhängig vom gewählten Verfahren spielen die folgenden Faktoren eine zentrale Rolle:

• Lage: Makro- und Mikrolage der Immobilie.
• Zustand: Baujahr, Modernisierungsgrad und energetische Standards.
• Größe: Wohnfläche, Grundstücksfläche und Nutzungsmöglichkeiten.
• Marktlage: Angebot und Nachfrage in der Region.

Die Wahl des passenden Verfahrens hängt von der Art der Immobilie, dem Verwendungszweck und den verfügbaren Daten ab. Mit der ImmoWertV haben Immobilienbesitzer und Gutachter eine klare Grundlage für eine professionelle Bewertung.