Beim Immobilienkauf denken viele zunächst nur an den Kaufpreis – doch die tatsächlichen Kosten liegen deutlich höher. Grund: die Kaufnebenkosten. Wer diese nicht realistisch einkalkuliert, erlebt beim Notartermin oder beim Kreditgespräch oft eine böse Überraschung.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Haus- oder Wohnungskauf anfallen, wie hoch sie sind – und wie Sie diese clever in Ihre Finanzierung integrieren.


1. Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Sie fließen an Notare, Behörden, Banken oder Makler – und können bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen.


2. Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick

1. Grunderwerbsteuer

Die größte Position. Sie fällt in jedem Bundesland unterschiedlich aus – zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.

BundeslandSteuersatz
Bayern, Sachsen3,5 %
Berlin, Hessen6,0 %
Brandenburg, NRW6,5 %

Beispielrechnung:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Steuersatz von 6,5 % entstehen 26.000 € Grunderwerbsteuer.

2. Notarkosten & Grundbucheintrag

Notare sind gesetzlich vorgeschrieben. Sie beurkunden den Kaufvertrag und kümmern sich um den Grundbucheintrag. Die Kosten liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises.

3. Maklerprovision

Falls ein Makler involviert ist, fällt eine Provision an. Diese ist regional unterschiedlich und beträgt meist 3–7 % + MwSt.. Seit Ende 2020 gilt bei Wohnimmobilien: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision zu gleichen Teilen (sofern der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde).

4. Finanzierungskosten

Oft vergessen: Auch die Bank erhebt Nebenkosten – z. B. für:

Hier fallen meist ca. 0,5–1,0 % des Kaufpreises an.


3. Gesamtkosten kalkulieren – so geht’s richtig

Faustregel:
Kalkulieren Sie mindestens 10–12 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis – mehr, wenn ein Makler beteiligt ist.

Beispiel:
Kaufpreis: 350.000 €


4. Wie werden Kaufnebenkosten finanziert?

Viele Banken finanzieren nur den Kaufpreis – Kaufnebenkosten müssen dann aus Eigenkapital bezahlt werden. Deshalb ist es wichtig, genügend Rücklagen einzuplanen.

Tipp: Wer wenig Eigenkapital hat, sollte gezielt nach Banken suchen, die bis zu 110 % finanzieren – also inkl. Nebenkosten. Das ist allerdings mit höheren Zinsen verbunden.


5. Nebenkosten clever sparen – geht das?

Wichtig: Möbel, Küchen oder Inventar im Kaufvertrag separat ausweisen – diese Beträge werden nicht mit Grunderwerbsteuer belegt.


Fazit: Kaufnebenkosten realistisch einplanen

Die Kaufnebenkosten machen schnell zehntausende Euro aus – und müssen frühzeitig in die Finanzplanung einfließen. Wer gut kalkuliert, vermeidet Finanzierungslücken und kann mit sicherem Gefühl den Kaufvertrag unterschreiben.