Beim Immobilienkauf denken viele zunächst nur an den Kaufpreis – doch die tatsächlichen Kosten liegen deutlich höher. Grund: die Kaufnebenkosten. Wer diese nicht realistisch einkalkuliert, erlebt beim Notartermin oder beim Kreditgespräch oft eine böse Überraschung.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Haus- oder Wohnungskauf anfallen, wie hoch sie sind – und wie Sie diese clever in Ihre Finanzierung integrieren.
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Sie fließen an Notare, Behörden, Banken oder Makler – und können bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen.
Die größte Position. Sie fällt in jedem Bundesland unterschiedlich aus – zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
Bundesland | Steuersatz |
---|---|
Bayern, Sachsen | 3,5 % |
Berlin, Hessen | 6,0 % |
Brandenburg, NRW | 6,5 % |
Beispielrechnung:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Steuersatz von 6,5 % entstehen 26.000 € Grunderwerbsteuer.
Notare sind gesetzlich vorgeschrieben. Sie beurkunden den Kaufvertrag und kümmern sich um den Grundbucheintrag. Die Kosten liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises.
Falls ein Makler involviert ist, fällt eine Provision an. Diese ist regional unterschiedlich und beträgt meist 3–7 % + MwSt.. Seit Ende 2020 gilt bei Wohnimmobilien: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision zu gleichen Teilen (sofern der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde).
Oft vergessen: Auch die Bank erhebt Nebenkosten – z. B. für:
Hier fallen meist ca. 0,5–1,0 % des Kaufpreises an.
Faustregel:
Kalkulieren Sie mindestens 10–12 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis – mehr, wenn ein Makler beteiligt ist.
Beispiel:
Kaufpreis: 350.000 €
Viele Banken finanzieren nur den Kaufpreis – Kaufnebenkosten müssen dann aus Eigenkapital bezahlt werden. Deshalb ist es wichtig, genügend Rücklagen einzuplanen.
Tipp: Wer wenig Eigenkapital hat, sollte gezielt nach Banken suchen, die bis zu 110 % finanzieren – also inkl. Nebenkosten. Das ist allerdings mit höheren Zinsen verbunden.
Wichtig: Möbel, Küchen oder Inventar im Kaufvertrag separat ausweisen – diese Beträge werden nicht mit Grunderwerbsteuer belegt.
Die Kaufnebenkosten machen schnell zehntausende Euro aus – und müssen frühzeitig in die Finanzplanung einfließen. Wer gut kalkuliert, vermeidet Finanzierungslücken und kann mit sicherem Gefühl den Kaufvertrag unterschreiben.