Wann ist eine Hausbewertung sinnvoll?

Viele Hausbesitzer unterschätzen, wie wichtig es ist, dass sich der von ihnen inserierte Angebotspreis an dem tatsächlichen Immobilienwert orientiert. Damit Kaufinteressenten durch den Angebotspreis weder abgeschreckt noch skeptisch werden, sollte dieser weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Auch eine nachträgliche Preisanpassung wirkt sich meist negativ aus. Dementsprechend sollten Hausbesitzer vor dem Verkauf eine Hausbewertung durchführen lassen, um eine Werteinschätzung als Basis für die Preisfindung zu erhalten. Die Bestimmung des Hauswertes dient jedoch nicht nur zur Findung eines akkuraten Angebotspreises für den Verkauf, sondern ist auch bei anderen immobilienspezifischen Gegebenheiten gefragt:

Hausbesitzer können durch eine Immobilienbewertung überprüfen, ob die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer der Schenkungssteuer vom Finanzamt richtig festgesetzt wurde.

Im Falle von Erbschaftsteilungen oder Scheidungen sollte in jedem Fall ein Sachverständiger den Hauswert ermitteln.

Eine Immobilienbewertung ist notwendig, um den Wert des Hauses transparent und rechtlich belastbar einer Bank darzulegen. Zum Beispiel bei der Beleihung einer Immobilie oder bei der Versicherung, um eine Police zu erstellen.

Eine weiterführende Form der Hausbewertung ist die Wohnmarktanalyse. Diese Form ist besonders für Kapitalanleger interessant. Wohnmarktanalysen können zur Immobilienmarktforschung genutzt werden. Dabei werden Marktentwicklungen beobachtet und analysiert, um etwaige Aufschwünge oder Einbrüche für profitable Geschäfte nutzen zu können.

Welche Verfahren zur Hausbewertung gibt es?

Grundsätzlich gibt es drei unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Hauswert mithilfe einer Wohnmarktanalyse anhand von Vergleichsobjekten durchführt, die in ihrer Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der zu bewertenden Immobilie ähnlich sind. Hierbei werden auch die aktuellen Bodenrichtwerte miteinbezogen.

Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren bilden die Herstellungskosten des Hauses als Neubau, unter Berücksichtigung des altersbedingten Gebäudezustandes, der Bodenrichtwert sowie die baulichen Außenanlagen den Marktwert des Hauses. Der Sachwert gibt gewissermaßen an, wie viel es kosten würde, die betrachtete Immobilie erneut aufzubauen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, während die Wertspanne von Grund und Boden eher durch das Vergleichswertverfahren bestimmt wird. Die Ermittlung des Sachwerts erfolgt vor allem bei Immobilien in Eigennutzung.

Ertragswertverfahren

Sollten Sie eine Immobilie bewerten wollen, die vermietet ist, wird das Ertragswertverfahren zur Hausbewertung genutzt. Das Ertragswertverfahren heißt so, weil es eine Verkehrswertermittlung anhand des zukünftig möglichen Ertrags vornimmt. Dabei stehen Renditeüberlegungen im Vordergrund. Hierbei wird der Wert durch die Kapitalisierung der Reinerträge, die mit dem Objekt dauerhaft erwirtschaftet werden können, ermittelt. Die Mieteinnahmen werden mit den laufenden Kosten verrechnet und die langfristig prognostizierte erzielbare Rendite dient zur Verkehrswertermittlung.