Ein Haus oder eine Wohnung zu erben ist für viele Menschen emotional und finanziell ein einschneidendes Ereignis. Neben der Trauer über den Verlust eines Angehörigen steht oft die Frage im Raum: Was tun mit der Erbimmobilie?
Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen? Jede Option hat ihre Chancen – aber auch ihre Herausforderungen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie strukturiert entscheiden und typische Fehler vermeiden.
1. Erbfall: Was zuerst zu klären ist
Bevor Sie über den Verbleib der Immobilie entscheiden, sollten einige grundlegende Fragen geklärt werden:
- Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?
- Ist ein Testament vorhanden?
- Liegt ein Grundbuchauszug vor?
- Gibt es laufende Schulden auf dem Objekt?
- Wie ist der Zustand der Immobilie?
Tipp: Lassen Sie ein aktuelles Wertgutachten erstellen – es bildet die Grundlage für alle weiteren Schritte.
2. Option 1: Erbimmobilie verkaufen
Ein Verkauf bietet vor allem dann Vorteile, wenn:
- Sie keine persönliche Bindung zur Immobilie haben
- Die Immobilie zu weit entfernt liegt
- Die Instandhaltung zu aufwendig oder teuer wäre
- Eine schnelle Liquidität gewünscht ist
Vorteile:
- Schneller finanzieller Zugewinn
- Kein Verwaltungsaufwand
- Keine zukünftigen Instandhaltungskosten
Nachteile:
- Eventuelle Spekulationssteuer (bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb)
- Emotionale Belastung, wenn Erinnerungen am Objekt hängen
Tipp: Lassen Sie sich steuerlich beraten, besonders bei kürzlich übertragenen Objekten oder bei geerbten vermieteten Immobilien.
3. Option 2: Vermieten – stabile Einnahmen mit Aufwand
Eine langfristige Vermietung eignet sich, wenn:
- Das Objekt in einer gefragten Lage liegt
- Sie mit regelmäßigen Einnahmen planen möchten
- Eine spätere Selbstnutzung in Frage kommt
Vorteile:
- Monatliche Einnahmen
- Steuerliche Abschreibungen möglich
- Immobilienwert bleibt erhalten oder steigt
Nachteile:
- Verwaltungsaufwand und Instandhaltungskosten
- Mietrechtliche Risiken (z. B. Mietnomaden, Streitigkeiten)
- Aufwand bei der Vermietersuche und Vertragsgestaltung
Tipp: Wer wenig Erfahrung hat, kann eine Hausverwaltung beauftragen – diese kümmert sich um Mieterkommunikation, Betriebskosten und Instandhaltung.
4. Option 3: Selbst einziehen – Lebensqualität & emotionale Nähe
Wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen möchten, prüfen Sie:
- Passt die Lage zur aktuellen Lebenssituation (z. B. Job, Familie)?
- Ist die Immobilie barrierefrei oder anpassbar?
- Wie hoch sind Sanierungskosten?
Vorteile:
- Keine Miete mehr zahlen
- Emotionale Verbindung zum Elternhaus bleibt erhalten
- Werterhalt durch Selbstnutzung
Nachteile:
- Möglicher Renovierungsbedarf
- Laufende Nebenkosten
- Bindung an einen Standort
5. Spezialfall: Erbengemeinschaft – Klare Regeln vermeiden Streit
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, ist Einigkeit das A und O.
Mögliche Lösungen:
- Verkauf und Aufteilung des Erlöses
- Eine Person übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus
- Gemeinsame Vermietung mit klar geregelten Aufgaben und Verteilung der Einnahmen
Tipp: Ein Erbauseinandersetzungsvertrag hilft, Rechte und Pflichten sauber zu regeln.
6. Steuerliche Aspekte nicht vergessen
Auch beim Erbe gilt: Das Finanzamt schaut mit.
- Erbschaftssteuer:
- Freibeträge: 400.000 € (Kinder), 500.000 € (Ehepartner), 20.000 € (nicht verwandte Personen)
- Immobilienwert wird durch das Finanzamt geschätzt
- Spekulationssteuer:
- Entfällt, wenn der Erblasser oder Erbe die Immobilie in den letzten 10 Jahren selbst genutzt hat
Tipp: Ein Steuerberater hilft bei der optimalen Gestaltung – gerade bei Mischfällen (z. B. teilweise vermietet).
Fazit: Keine schnelle Entscheidung – aber viele Chancen
Ob Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen sollten, hängt von vielen Faktoren ab – finanziellen, emotionalen und praktischen. Wichtig ist, sich Zeit zu nehmen, neutral zu bewerten und Experten einzubeziehen.
So wird aus einer Erbschaft kein Belastungsthema, sondern eine echte Chance.
